신혼부부 전세대출상품 이용 후기_두번째

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2023.06.13 - [후기(後記)/독서후기] - 신혼부부 전세대출상품 이용 후기_첫번째

신혼부부 전세대출상품 이용 후기_첫번째

 

1. 소득증명과 대출한도 예상

처음 전세자금대출을 하려고 할 때 헷갈렸던 부분은, "전세자금대출이 얼마나 나올지 모르는 상태에서 부동산을 선택할 수 있는가?"였다. 소득증명이 어려운 상황일수록 대출한도를 예측하기 어렵기 때문이었다. 

나는 곧 새로운 직장에서 근무할 예정이었기 때문에 아직 급여를 받지 못한 상태였다. 그러므로 은행에서 나를 볼 때, 나는 프리랜서(백수, 무소득자)였다. 그런데 어쨌든 기타소득 등으로 소득이 확인이 되기는 했지만, 내가 현재 무소득이라는 것을 증빙하여야 하는 상황이었다. 예비부부합산 자산(3.25억 원)과 연소득(6천만 원)이 대출 조건이 되기 때문이다. 처음에는 소득금액증명원 정도를 준비했었는데 그것만으로는 부족하였다. 지금 직장이 없다면 예전 직장 및 용역의 계약서(계약만료기간 확인이 가능한)를 제출하여야 하는 등 현재 4대보험이 되는 직장에 다니고 있지 않다면, 이 부분이 상당히 까다로운 과정이 될 수 있다. 이것의 목적은 단순히 자산과 소득을 확인해서 대출한도의 근거로 하려는 것이 아니라 상품의 핵심 대출 조건이기 때문에 꼼꼼히 확인이 이루어진다.

다행히 내 배우자는 7월부터 직장에서 근무하고 있었다. 문제는 급여가 은행에서 한 달 급여로 인정되려면 급여를 두 번(7, 8월) 받아야 가능하였다. 그러니까 두 달 급여를 받아야 온전한 한 달 급여가 어느 정도라는 것을 은행에 증명할 수 있다는 것이다. 이는 회사마다 입사일과 월급날이 일정하지 않기 때문에 그런 것이다. 그리고 현재 같은 직장에서 1년 이상 재직한 사람이 아니었으므로 급여통장사본과 급여가 찍힌 내역을 함께 증빙해야 했다. 이 급여가 찍힌 내역은 홈페이지에서 그냥 인쇄하는 것이 아니라, 급여통장이 있는 은행에 가서 도장이 찍힌 정식서류를 요청해서 받아야 하는 것이다.

예비부부 현재 자산은 비교적 계산이 쉽지만, 이처럼 연소득은 직장, 계약상태 등에 따라 계산이 어려운 경우가 생길 수밖에 없다. 그러면 미리 대출한도를 예측하기 어렵다. 나는 은행에서 예상 대출한도를 안내받을 때 필요한 전세자금의 50%도 되지 않는 금액을 안내받은 적도 있었다. 결과적으로 우리 부부는 필요한 자금의 85%까지 대출할 수 있었지만, 50% 정도를 안내받을 때는 상당히 막막한 기분이 들었다. 하지만 앞서 이미 말하였듯이, 실무담당자라고 해서 모든 것을 다 알지 못한다. 정확한 계산법은 알 수 없지만, 내가 시행한 대출 결과로 놓고 보면 부부합산 연소득의 4배에서 4.5배 정도로 대출금액이 나왔다.

참고로 이 대출 조건과 절차는, 이 상품을 이용하는 입장에서 상당히 불편하다는 생각이 들었다. 왜냐하면 보통 부부 모두 4대보험이 있는 직장에 다니고 있을 경우 연소득 6천만 원이 넘는 경우가 적지 않을 것이라는 생각이 들었기 때문이다. 즉 부부합산 연소득 6천만 원 이하는 4대보험이 있는 직장을 다니고 있지 않은 부부가 이 상품을 이용하도록 하는 조건이 된다고 본다. 그렇다면 대출 상품 조건과 절차, 내용 등도 이에 맞춰서 짜여 있어야 하는데 전혀 그렇지 않다. 4대보험 없이 밥벌어 먹는 사람들은 자신의 소득을 증빙 혹은 무소득을 증빙하기 위하여 상당히 까다로운 과정을 거치도록 설계되어 있다. 관련 서류도 마련하기 어려운 데다가, 은행은 4대보험이 있는 직장에 다니는 사람만 그야말로 "급여가 있는 사람"으로 본다. 사실상 이 상품을 이용하는 것은 부부 가운데 한쪽이라도 4대보험이 없는 사람들이 다수일 것이고, 이 상품을 운영하는 정부의 목적도 이들을 지원하기 위한 것일텐데 이에 대한 배려는 거의 없다시피 하다.

2. 부동산과 은행 선택

구체적인 대출 금액은 소득증빙서류를 은행에 제출한 뒤, 은행이 한국주택금융공사에 서류를 넘겨, 전세대출보증(HF) 심사가 이루어진 뒤에 알 수 있다. 앞서 이야기하였듯 연소득의 약 4~4.5배를 기대할 수 있지만, 확실한 계산법은 아니다. 그러므로 전세자금대출로 나올 수 있는 금액은 최대한 보수적으로 예측하고, 나머지 가용한 자금을 합쳐서 전세집을 구할 수밖에 없다. 

전세대출이 가능한 부동산도 몇 가지 조건이 있다. "전용면적 85제곱미터 이하(약 25평 이하)"라든지, "수도권의 경우 임차보증금 4억 이하, 수도권 이외에는 3억 이하"라든지 하는 것들이다. 이 조건들은 오해할 여지도 없고 기본적인 내용이니 숙지하고 부동산에 방문하면 좋다.

게다가 보통 공인중개사에게 신혼부부 전세자금대출 상품을 이용할 것이라고 말하면, 해당 부동산이 그 대상이 될 수 있는지 확인해준다(물론 본인이 다시 한 번 더 확인하여야 한다). 해당 상품을 공인중개사나 몇몇 은행은 "버팀목 전세대출"이라고 하기도 한다. 주택도시기금에서 말하는 정식 이름은 아니지만 그렇게 부르기도 한다. 왜 통일하지 않은 것인지 모르겠다. 놀라지 않도록 하자. 불안하다면 대출금리를 확인해보면 해당 상품인지 아닌지 확인할 수 있다. 이 정도로 낮은 대출금리를 유지하는 건 이 상품이 유일하기 때문이다.

은행은 알아본 전셋집이 있는 지역의 은행들, 일터에 가까운 은행들, 전세자금대출로 유명한 은행들을 지점마다 방문해보는 것이 좋다. 부동산처럼 은행도 많이 방문해보면 나쁠 것은 없다. 물론 은행들은 주택도시기금을 대신하여 해당 상품에 대한 업무를 진행하는 것이므로, 지점이 다르다고 해서 대출한도가 변하거나 그렇지는 않다. 다만 소득증빙과 관련한 서류 제출, 대출 일정에 대한 안내 등 지점과 은행원에 따라 같은 일처리라도 조금 더 수월하게 진행할 수는 있을 것이다. 같은 도내에 있는 지점이라면 어떤 지점이라도 상관이 없으니 방문할 수 있는 기회가 있을 때마다 방문하여 관련 내용을 문의하고 상담을 받는 것을 추천한다.

 

다음 글에서는 부동산 계약, 대출 시행, 혼인신고 및 전입신고에 대해 다루려고 한다.